Un état des lieux de sortie mal préparé peut transformer une simple restitution de clés en discussion interminable. Peinture abîmée, logement insuffisamment nettoyé, équipement cassé, dépôt de garantie : chacun pense parfois être dans son bon droit, mais tout repose finalement sur des constats précis et des justificatifs.
Pour un propriétaire bailleur, l’état des lieux de sortie est donc une étape essentielle. Il permet de comparer l’état du logement avec celui constaté à l’entrée, de distinguer la vétusté des véritables dégradations et de préparer la prochaine mise en location dans de bonnes conditions.
À Pont-de-Vaux, Mâcon, Tournus et dans les communes alentour, les mouvements de locataires sont particulièrement nombreux autour de la rentrée. C’est le bon moment pour rappeler huit réflexes simples qui évitent bien des contestations.
Pourquoi l’état des lieux de sortie mérite autant de soin
L’état des lieux de sortie décrit précisément le logement et ses équipements au moment où le locataire le quitte définitivement. Il doit permettre une comparaison directe avec l’état des lieux d’entrée.
Un document trop vague fragilise le propriétaire comme le locataire. Si l’entrée indique seulement « bon état » et la sortie « état moyen », il devient difficile de savoir ce qui a réellement changé. La restitution des clés peut alors se transformer en championnat du monde de la nuance de blanc — une discipline dont personne ne ressort vraiment vainqueur.
1. Reprendre l’état des lieux d’entrée avant le rendez-vous
Un état des lieux de sortie ne se réalise pas de mémoire. Avant le rendez-vous, il faut rassembler :
- l’état des lieux d’entrée et ses éventuelles annexes ;
- les photographies prises lors de l’arrivée du locataire ;
- l’inventaire du mobilier pour une location meublée ;
- les échanges concernant des réparations ou des sinistres intervenus pendant le bail ;
- les factures ou notices utiles concernant les équipements du logement.
Cette préparation permet d’identifier les points à contrôler et d’éviter les conclusions trop rapides. Ce n’est pas l’état général du logement qui compte, mais son évolution depuis l’entrée du locataire.
2. Organiser le rendez-vous dans de bonnes conditions
L’état des lieux doit être réalisé au moment de la remise des clés, dans un logement vidé des affaires du locataire et suffisamment éclairé. Il doit reprendre les pièces, revêtements, équipements, meubles et annexes mentionnés dans le bail.
Garage, cave, balcon, terrasse, jardin, boîte aux lettres ou local annexe : ces éléments comptent eux aussi. Une dépendance oubliée à la sortie peut devenir une zone grise difficile à traiter après le départ du locataire.
3. Décrire les constats avec précision et ajouter des photos
Les formulations générales comme « état correct » ou « usure normale » sont insuffisantes. Il vaut mieux écrire, par exemple :
- peinture tachée sur le mur gauche du séjour ;
- éclat visible sur deux carreaux de la cuisine ;
- porte de placard descellée dans la chambre ;
- joint de douche noirci ou détérioré ;
- volet roulant de la chambre qui ne fonctionne plus.
Les photographies datées complètent utilement les descriptions. Elles doivent montrer chaque pièce, les équipements principaux, les éventuelles dégradations et, lorsque c’est pertinent, une vue rapprochée accompagnée d’une vue plus large permettant de situer le défaut.
4. Relever les compteurs et récupérer tous les accès
L’état des lieux de sortie doit mentionner les relevés des compteurs individuels d’eau ou d’énergie lorsqu’ils existent. Il faut également compter et récupérer tous les moyens d’accès : clés du logement, boîte aux lettres, cave, badge d’immeuble, télécommande de portail ou de garage.
Il est aussi nécessaire de noter la nouvelle adresse du locataire. La date de restitution des clés est particulièrement importante puisqu’elle marque le point de départ du délai de restitution du dépôt de garantie.
5. Distinguer la vétusté d’une dégradation locative
La vétusté correspond à l’usure normale provoquée par le temps et l’usage habituel du logement. Elle ne peut pas justifier une retenue sur le dépôt de garantie.
Une peinture qui a progressivement perdu son éclat après plusieurs années n’est donc pas traitée comme un mur fortement taché, couvert de dessins ou percé à de nombreux endroits. De la même manière, un appareil ancien qui tombe en panne du fait de son âge n’est pas assimilable à un équipement cassé par une mauvaise utilisation.
Lorsqu’une grille de vétusté est prévue au bail, elle facilite la répartition. Dans tous les cas, l’ancienneté de l’équipement ou du revêtement doit être prise en compte avant de chiffrer une éventuelle retenue.
6. Justifier précisément chaque retenue
Un propriétaire ne peut pas conserver une somme en considérant simplement que le logement a été « mal entretenu ». Toute retenue doit correspondre à un manquement constaté et être accompagnée de justificatifs.
Selon la situation, le dossier peut notamment comprendre :
- les états des lieux d’entrée et de sortie ;
- des photographies ;
- un devis ou une facture ;
- un constat réalisé par un commissaire de justice ;
- un décompte des loyers, charges ou indemnités restant dus.
Le montant retenu doit rester cohérent avec la dégradation et tenir compte de la vétusté. Le remplacement complet d’un élément déjà ancien ne peut pas automatiquement être facturé intégralement au locataire.
7. Respecter le délai de restitution du dépôt de garantie
Lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés.
Lorsque des différences sont constatées, le délai maximal est de deux mois. Les sommes conservées doivent néanmoins être justifiées : le délai supplémentaire n’est pas une autorisation de retenir le dépôt « au cas où ».
Pour un logement situé en copropriété, le bailleur peut, sous certaines conditions, conserver provisoirement jusqu’à 20 % du dépôt de garantie dans l’attente de l’arrêté annuel des comptes. Le solde doit ensuite être régularisé dans le mois suivant l’approbation des comptes.
8. Préparer immédiatement la prochaine mise en location
L’état des lieux de sortie clôt une location, mais il prépare aussi la suivante. Dès le départ du locataire, il faut identifier :
- les réparations indispensables ;
- les travaux utiles pour valoriser le logement ;
- les diagnostics à renouveler ;
- les équipements à remplacer ;
- le niveau de loyer cohérent avec le marché ;
- les nouvelles photographies nécessaires à l’annonce.
Un logement correctement préparé se reloue généralement plus vite et attire des dossiers plus sérieux. À l’inverse, une remise sur le marché précipitée peut prolonger la vacance et déplacer les problèmes vers le prochain bail.
Que faire en cas de désaccord sur l’état des lieux de sortie ?
Lorsque le propriétaire et le locataire ne parviennent pas à établir l’état des lieux de manière contradictoire, l’un ou l’autre peut faire intervenir un commissaire de justice. Les parties doivent alors être convoquées au moins sept jours à l’avance et les frais du constat sont partagés selon les règles applicables.
En cas de contestation concernant une retenue ou la restitution du dépôt de garantie, il est préférable de commencer par un échange écrit, précis et accompagné des justificatifs utiles. Un dossier correctement suivi depuis l’entrée du locataire est naturellement beaucoup plus simple à expliquer et à défendre.
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La gestion d’un logement ne se résume pas à trouver un locataire et à encaisser les loyers. Notre service de gestion locative et mise en location comprend également la préparation du bail, les états des lieux, le suivi des incidents, la sortie du locataire et l’organisation de la relocation.
Basée à Pont-de-Vaux, L’AV’IMMO accompagne les propriétaires sur le bassin de Pont-de-Vaux, auprès de son agence immobilière à Mâcon et pour leurs besoins de gestion locative autour de Tournus. Notre objectif : assurer un suivi clair et réactif, protéger le bien et éviter les mauvaises surprises.
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Quel est le délai pour rendre le dépôt de garantie ?
Le délai maximal est d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Il peut atteindre deux mois lorsque des différences sont constatées. Le délai commence à la remise des clés.
Une peinture abîmée peut-elle être facturée au locataire ?
Cela dépend de l’origine de la détérioration et de l’ancienneté de la peinture. L’usure normale relève de la vétusté. Une dégradation anormale, précisément constatée et justifiée, peut en revanche donner lieu à une retenue.
Peut-on retenir des frais de nettoyage sur le dépôt de garantie ?
Oui, si le logement a été rendu dans un état de propreté inférieur à celui constaté à l’entrée et si la retenue est justifiée par l’état des lieux ainsi que par un devis ou une facture.
Un devis suffit-il pour justifier une retenue ?
Un devis peut servir de justificatif, à condition que la dégradation soit établie par la comparaison des états des lieux et que le montant reste cohérent avec la vétusté du logement ou de l’équipement.
Peut-on facturer l’état des lieux de sortie au locataire ?
Lorsque l’état des lieux de sortie est réalisé à l’amiable par le propriétaire ou son mandataire, son coût ne peut pas être mis à la charge du locataire. Des règles particulières s’appliquent lorsqu’un commissaire de justice intervient.
Que faire si le locataire refuse de signer l’état des lieux de sortie ?
Il est possible de faire intervenir un commissaire de justice pour établir un constat locatif. Les parties sont convoquées au moins sept jours à l’avance et les frais sont répartis selon les règles prévues.